发布日期：2023-09-06 12:57    点击次数：184

料来岁豪宅價量齊升贏大市

本港樓市吹淡風，11月初政府蓦地宣佈加辣，加上好意思國聯儲局12月份加息機會高企，令樓價添下行壓力。香港置業總裁李志成暗示，市場大量預期好意思國加息日子快臨，雖然本港銀行有條件暫不跟隨加息，惟整體樓市買賣氣氛已受影響，加上政府加辣干擾樓市日常發展，二手住宅物業交投量越見萎縮，短期內料價格安逸滑落。新調查指48%受訪市民看淡樓價，按季升17個百分點。待市場適應辣招後，預計於農曆新年後購買力將安逸釋放，在強勁剛需支撑下，樓價將反彈回升，加上不少大型新盤如箭在弦，帶旺樓市，料来岁樓價將向下微調後重回升軌，全年有望升逾5%。

李志成續指，本年豪宅表現「標青」，來年有望繼續跑贏大市，成帶動来岁樓市的火車頭。觀乎各國比年以寬鬆貨幣战术刺激經濟，大開「印鈔機」令貨幣供應超發，投資者為保值，投放資金至房地產市場，作穩健投資。另外，东谈主民幣貶值勢頭未改，北水有望進一步南流，料部分資金投放本港豪宅以保本。再者，政府加辣對豪宅影響較中微型住宅相對輕，以逾2千萬元物業為例，住宅物業雙倍印花稅（DSD）新舊稅率僅差約6.5個百分點。綜合上述3點，看好来岁豪宅走勢。

圖一：受訪者認為来岁本港樓價走勢

受訪者對後市轉趨悲觀 48%料樓價下落

樓市片刻萬變，為了解市民的取態，香港置業日前透過問卷样式進行第4季「置業意向調查」，並成功收回744份問卷。結果發現，約48%受訪市民預期来岁樓價下落(圖一)，佔多數，而預期樓價高潮的佔約26%。值得防御，香港置業於本年第3季曾進行琢磨調查，當時預期樓價下落的受訪者約31%，其餘27%預期樓價走勢平穩，至於認為樓價高潮的則高達42%，佔比重。是次認為本港樓價下落的市民，比例按季增多約17個百分點，而笃信樓價會高潮的比例則回落約16個百分點，响应大量市民預期樓價有下落空間，對後市的取態轉趨悲觀。

調查亦發現，約30%受訪市民認為樓控措施影響入市決定，較第3季高潮約13個百分點，比例高。其次為樓價走勢及家庭收入，分別佔約29%及11%，至於息率走勢及房屋供應各佔約8%，其餘則是按揭優惠、股市表現及通脹，結果與第3季同類調查結果表現不一，樓控措施初度為該項調查的佔比重，笃信是由於政府於早前蓦地宣佈加辣，打亂市民置業預算，嚴重影響他們的入市決定。今次亦特別調查有關政府將DSD稅率劃一調升有否影響買賣物業決定，結果逾75%受訪者認為有受新措施影響。

中上價物業及豪宅入市意欲同步高潮

與此同時，約43%受訪者暗示考慮入市，與前次調查結果比較，下落約7個百分點，响应買家入市信心減弱，當中約62%擬購一手樓，主要原因是按揭優惠及新盤定價诱导，分別各佔約38%及32%，其次為樓齡佔約13%，至於裝修新簇、屋苑設施及成交期則分別佔約9%、5%及3%，各項結果與上季表現相若，响应發展商推盤策略见效，層出不窮的按揭優惠和筍價诱导買家入市。由於2017年新盤魚貫登場，料一手市場將續強勢。

至於考慮入市的受訪者之中(圖二)，很是購入中高價物業及豪宅的比例高潮，其餘中低價物業則按季錄得下落，700萬元1000萬元佔約28%，1000萬元或以上佔約13%，比起上季兩項分別約22%及9%，高潮約6個百分點及4個百分點。

圖二：受訪者有興趣購入的物業價格

熱錢流竄尋出息 投資磚頭抗銀紙貶值

预测2017年樓市，料豪宅為市場焦點，資金追捧優質豪宅。主要由於比年環球各國大開「印鈔機」，令貨幣供應量不斷增多，以中好意思貨幣供應(M2)為例，中國和好意思國M2分別達150萬億东谈主民幣和13萬億好意思金，資金貶值壓力有增無減，為幸免銀紙貶值，故投資者再行确立資金，向來穩健的「磚頭」大受追捧，故此增多本港豪宅物業诱导力。

與此同時，好意思匯指數持續走強，东谈主民幣貶值壓力進一步加大，觸發資金南下潮。對於有一定實力的內地富豪，本港豪宅物業仍具诱导力。领先本港豪宅落成量向來额外，以實呎3,013呎或以上的物業為例，該類型佔整體住宅落成量时常不及1%，由於過去甚少豪宅新盤供應，樓價有才调企穩除外，抗跌才调亦較高，故能成為追捧對象。

內地資金追捧本港豪宅物業有高潮趨勢，根據香港置業資料磋议部及地盘註冊處數據顯示，內地買家購買一、二手逾千萬物業註冊量比率節節高潮，按已知個东谈主買家姓名個案計算比率作分析，由2015年首季開始不斷高潮，高曾於本年第二季升至約18.7%(圖三)，响应內地買家重回香港市場。

圖三：內地買家購買逾千萬物業註冊比率

一、二腕表現兩極化 預計本年一手私樓金額創有紀錄新高

香港置業營運總監姚偉南暗示，回顧2016年樓市，一、二手交投表現兩極化，當中二腕表現怨恨，預計二手住宅註冊僅錄約40,500宗，將創1996年有紀錄以來新低，期內註冊金額僅錄約2,400億元，較前年同时約2,555億元，減少約155億元，幅跌約6%。

對比二手，一腕表現理思，發展商本年積極推盤，不僅開價诱导，與同區二手樓價差距收窄，加上發展商配以層出不窮的按揭優惠和付款时势吸客，促使購買力插足一手市場，預計2016年一手私樓註冊量達17,000宗(圖四)，較前年的約16,799宗，高潮約1.2%；期內註冊金額料錄約1,900億元，較前年同时約1,622億元，高潮約17%，料創有紀錄以來新高。

圖四：每年一手私樓註冊量及金額

九龍區供應量近5成 焦點相聚九龍東地區

姚偉南續指，根據地盘註冊處及香港置業資料磋议部，2016年首11個月(圖五)，九龍區一手私樓註冊量錄約6,680宗，期內註冊金額錄約727.2億元，本年註冊金額已創有紀錄以來新高。預計九龍區来岁有機會推出的新供應約12,838伙，佔全港約46%，料九龍區焦點相聚九龍以東地區，2大供應重鎮分別為東九龍區和將軍澳區，東九龍區涉約5,270伙，將軍澳區則波及約5,433伙。其中以位於東九龍區的啟德區為觸目，多個新盤蓄勢待發，笃信明岁首九龍東區將掀翻一輪新盤混戰。

圖五：九龍區一手私樓註冊量及金額走勢

香港區一手逾千萬元豪宅遙遙領先 註冊量佔逾5成

香港置業董事屠淑明暗示，全港樓價於年中開始回升，港島區亦跟隨大市设施，港島區的實用面積呎價由本年5月低位約13,276元，回升至11月約14,543元，高潮約9.5%。至於本年首11月港島區一手私樓註冊量及金額有所反彈，錄約1,962宗，與2015年全年的約1,409宗比較，高潮約39.2%。註冊金額亦按年度高潮約34.6%，錄約477.4億元，註冊金額創有紀錄以來新高。

至於本年港島區一手私樓註冊量(圖六)，近3成註冊為逾2千萬元豪宅，當中1千萬元至2千萬元佔458宗，2千萬元以上佔575宗，响应港島區豪宅當谈，預料情況將會持續。港島區供應保持穩定，波及有機會推出的新供應約3,392宗，當中主要相聚於南區和東區，波及約2,076宗。

圖六：2016年港島區一手私樓註冊量分佈

新界區上車盤獨佔鰲頭 註冊量佔4成

香港置業董事王品弟暗示，新界區樓價亦現升幅，11月實用面積呎價錄得約9,998元，較4月的低位約9,054元，回升約10.4%。至於新界區本年一腕表現微升，一手私樓註冊量及金額均現升幅，首11月錄約7,698宗，與前年全年的約7,023宗比較，高潮約9.6%。註冊金額亦按年度高潮約7.7%，錄約585.3億元(圖七)。

至於本年新界區一手私樓註冊量，近4成註冊為上車盤，5百萬元或以下佔2,970宗，5百萬元至1千萬元則佔3,751宗，响应新界區主要相聚於上車盤。此外，預計未來有不少新盤應市，波及新供應單位約11,795伙，佔整體供應量約42%。

圖七：新界區中微型住宅「樓價走勢圖」

預測2017年豪宅價量齊升 跑贏大市

李志成预测，来岁發展商將陸續部署推出不少新盤，笃信會繼續以多元化按揭計劃及樓價優惠吸客，二手難免持續捱打，估計来岁二手住宅註冊量不及36,000宗，將按年跌約10%，註冊金額料錄約2,100億元。至於一手交投將有望保持平穩，估計来岁年一手私樓註冊量及註冊金額仍有望達17,500宗及2,000億元，分別按年高潮約2.9%及5.3%，較二腕表現優勝。

由於環球資金和內地經濟影響下，估計2017年樓市將聚焦豪宅，比起樓價升不及半成的中微型住宅，豪宅樓價有望升幅逾1成，跑贏大市。註冊量將進一步增多，料可達8,000宗，令其佔整體住宅註冊量的比率攀升至15%，創歷史新高。

香港地產網 數據參考：香港樓市成交

新全的香港樓市成交數據 讓您輕輕鬆松掌捏樓市新動向！ 

【更多資訊】

好意思聯儲加息眉睫之内 香港樓市“瘋牛”或止步

好意思聯儲加息時間臨近 香港樓市或面臨庞大危機

皓畋加推149伙 增印花稅津貼可補稅務或樓價

二手樓市周末成交低位踟蹰 壹手樓交投增2倍

---